Nota de la Editora: Saliendo un poco de la decepción generada por el paquete Bush, ingresamos con Horacio hoy, y esperando la apertura de WST luego del feriado de ayer, en el tentador sector inmobiliario en México, sobre el cual él ya nos había adelantado algo en artículos anteriores. Es probable que no sucumba al “desacople”, pero con seguridad algunos sectores crecerán relativamente más que otros en México. Me pueden enviar sus comentarios como siempre a: paola@moneyweekes.com

Más Acerca de por qué el Sector Inmobiliario Mexicano es Prometedor

Buenos Aires, Argentina
22 de enero de 2008

Mientras esperamos saber qué va a ocurrir con la aprobación del paquete fiscal propuesto por el presidente Bush y por Bernanke, y su incidencia en la economía estadounidense, me parece más conveniente si nos olvidamos por un momento de la palabra crisis y enfocamos nuestros esfuerzos a analizar oportunidades de inversión en medio de un 2008 que no se inicia de la mejor manera.

En un artículo que escribí a fines de diciembre les comentaba acerca del atractivo que tenía para mí el sector inmobiliario mexicano. El pasado domingo justamente, en una nota publicada en la revista colombiana de negocios “Dinero”, se explicaba el porqué de las muy buenas perspectivas de crecimiento para el sector inmobiliario de México para el 2008 a pesar de la crisis que está atravesando la economía estadounidense. Aquí van algunos aspectos destacados acerca de por qué el sector hipotecario en México tiene muy buenas perspectivas para este 2008:

En primer lugar, vale recordar que la inestabilidad económica por la que atravesó México hasta principios de 2000 hizo que el mercado hipotecario tuviera poco desarrollo. Luego de los últimos 6 años de crecimiento económico y de estabilidad, las condiciones para que el mercado inmobiliario crezca son más que aptas porque existe un horizonte de planeamiento de mediano y largo plazo, necesario para este tipo de mercados.

En segundo lugar, la baja penetración que hasta el momento tiene el mercado hipotecario y la existencia de una escasez nacional de 6.000.000 de viviendas evidencian la gran demanda potencial existente. Apenas el 6% de los 25,7 millones de viviendas en México están financiadas con hipotecas, esto es, la décima parte del porcentaje de viviendas financiadas con hipotecas en los EE.UU. (que ascienden al 67% del total). Esto en palabras de Juan P. De Mollein, director de finanzas estructuradas para A.L. en S&P “México está en las etapas iniciales de la expansión. Aún existen numerosos puntos para evolucionar, porque todavía hay abundante demanda”.

Otro aspecto positivo es que, a pesar de la incidencia de la volatilidad en los mercados financieros, el mercado de hipotecas mexicano ha mantenido su tasa de morosidad por debajo del 4 %, lo cual evidencia su solidez ante cambios en el escenario económico. En los EE.UU. dicha tasa asciende al 5,6 % (con sesgo creciente). La explicación según Mark Zaltzman, director financiero de “Su Casita”, una de las principales compañías hipotecarias en el país, es que “México no tiene un problema crediticio. Nosotros aún podemos escoger a quién le prestamos porque la demanda es muy grande”.

Y por si esto fuera poco, a la gran demanda potencial de viviendas, hay que agregarle que el gobierno mexicano está elaborando un plan para fomentar el desarrollo del mercado hipotecario. El presidente Felipe Calderón ha fijado un objetivo nacional de un millón de nuevas hipotecas al año para el 2010. Hoy, Calderón dará a conocer una serie de medidas para asegurar que continúe el crecimiento económico, con planes para estimular el mercado de reventas en México.

Para disipar el temor que pueda existir acerca del impacto que una crisis en los EE.UU. pudiera tener sobre la economía mexicana y por consiguiente, sobre el sector inmobiliario, Rafael Amiel, director para Latinoamérica de Global Insight, una firma de asesoría financiera, opina: “No es probable que eso derive en despidos masivos y en cese de pagos de hipotecas. México simplemente tiene mucho espacio para crecer, y sus pujantes mercados locales le han aislado un poco de los altibajos estadounidenses”

Por último, otro aspecto por el cual la demanda de viviendas puede incrementarse según Carlos Gutiérrez, comisionado nacional de Fomento a la Vivienda, es por el posible regreso de migrantes en los EE.UU. que pueden se obligados a regresar al país por las dificultades de la economía estadounidense y por las operaciones contra la inmigración ilegal.

Como ven, fortaleza y gran demanda potencial en un contexto de estabilidad macroeconómica hacen que el mercado inmobiliario en México tenga muy buenas perspectivas de crecimiento en 2008.

Nos encontraremos nuevamente mañana,

Horacio Pozzo

Nota de la Editora: Sigue la corrección en precio y ventas en el sector inmobiliario en Estados Unidos y Europa, luego de la crisis subprime. Como consecuencia de esto, muchos inversores han posado su interés en México, dónde Horacio ha descubierto que el sector inmobiliario tiene un interesante margen de crecimiento por delante. También ve buenas perspectivas en Latinoamérica y nos cuenta su experiencia en Argentina. Me pueden enviar sus comentarios a: paola@moneyweekes.com.

Buenos Aires, Argentina
27 de diciembre de 2007

Por la crisis en el mercado de hipotecas sub prime en los Estados Unidos iniciada a comienzos de 2007 y que se extendiera a Europa, entiendo que el 2008 no aparece como un año prometedor en sector del real state para estas economías. A pesar de ello, no tengo dudas que el sector inmobiliario seguirá generando oportunidades de inversión en Latinoamérica.

En un seminario sobre vivienda realizado en el Banco Central de la República Argentina el pasado 26 y 27 de noviembre, todos coincidían que el sector inmobiliario está viviendo un buen momento en la mayoría de los países de Latinoamérica y, como las causas de este buen momento son diferentes a las que provocaron el boom inmobiliario en EE.UU. y Europa, las perspectivas de crecimiento para los próximos años se mantienen sólidas.

El boom inmobiliario que se está viviendo en Argentina lo he experimentado en carne propia cuando a comienzos del 2006 me puse a buscar una casa para comprar. Créanme que no fue una tarea sencilla ya que comencé a ver viviendas en enero de dicho año y recién en noviembre pude adquirir una. Durante mi período de búsqueda, pude apreciar (¡y sufrir!), la fuerte evolución de los precios cuya dinámica ascendente se mantiene hasta la fecha.

Desde que logré adquirir mi casa he seguido atentamente la evolución de los precios de las viviendas y la conclusión que obtengo es que para comprar una vivienda en Argentina hoy se necesita un 33 % más de dinero que lo que era necesario un año atrás. Si tuviera dinero para invertir, sin dudas lo dirigiría al sector inmobiliario.

Pero, en este artículo quiero enfocarme en las perspectivas del mercado inmobiliario de México ya que veo algunos elementos que le aportan un gran atractivo para invertir.

¿Por qué el sector inmobiliario de México resulta atractivo? En primer lugar veo que el gran déficit habitacional existente en México seguirá impulsando a la demanda, la cual está siendo ayudada por el fuerte avance del financiamiento de la vivienda tanto de organismos públicos como del sector privado. En los años venideros, en México se deberán construir más de 700.000 viviendas nuevas cada año. Esto es, según señalaba un artículo firmado por David Aguilar Juárez para “El Universal” mucho más que todo lo que construyen los demás países de Latinoamérica juntos.

Por otra parte, como consecuencia del ciclo decreciente del sector inmobiliario en EE.UU. y España (entre otros países), los inversores de dichos países han puesto su mirada en México. En el caso de España, un informe del BBVA publicado recientemente, reveló que durante 2007 poco más de U$S 5.000 millones de capitales españoles arribaron al sector inmobiliario mexicano, los cuales fueron destinados a diversos proyectos. Los pronósticos de la entidad española muestran que la desaceleración del mercado inmobiliario en España continuará hasta 2009 por lo que los desarrolladores de dicho país se encuentran buscando nuevas oportunidades de inversión. Y México, con perspectivas de crecimiento del precio del metro cuadrado aparece con gran atractivo. Las mismas causas son válidas para los EE.UU. a la que se suma la demanda proveniente de la generación de estadounidenses nacidos después de la Segunda Guerra Mundial, que eligen México como punto de destino para descansar o retirarse después de su jubilación.

Las buenas perspectivas del sector inmobiliario en México aumentan el atractivo de empresas del sector de la construcción como Urbi Desarrollos Urbanos (BMV: URBI), una de las más grandes desarrolladoras de vivienda en México y Dine, S.A.B. de C.V. (BMV: DINE) Esta última cotiza desde junio de 2007 en la Bolsa Mexicana de Valores, luego de su escisión del Grupo Desc.

Nos volveremos a encontrar el próximo sábado,

Horacio Pozzo

Jueves negro para los mercados mundiales. Fuerte baja ayer de 2.60% en S&P500 y Dow Jones Industrials. Un 5% de baja para el XLF (el índice financiero del S&P500). Citibank (NYSE:C) bajando un 7% luego de nuevas pérdidas por la exposición al sector hipotecas de riesgo, sumándose a la lista de los otros bancos en problemas por el mismo motivo.

La crisis de liquidez originada en el sector hipotecas de riesgo en Estados Unidos parece no tener fin, por más inyecciones de liquidez de la Reserva Federal en sus más variadas y creativas formas. Ya la doble baja en septiembre pasado de nada menos que 50 puntos básicos en la tasa básica y como si no alcanzara, 50 bps más en la de descuento nos estaba enviando un mensaje: que el paciente estaba más enfermo de lo que se creía y el shock medicinal debía ser fuerte. Paul Mendelsohn, de Windham Financial Services, ayer a MarketWatch: “No tenemos idea de qué tan grande sea el problema subprime. ¿Es de 200, 300, 400 mil millones de dólares? Este es el tercer round en la pelea suprime y no sabemos aún cuantos rounds hay realmente”.

Siendo que la economía de EEUU está apoyada en un 80% en el sector del consumidor, y siendo que los consumidores apalancan sus consumos contra sus propiedades… Y que esas propiedades están perdiendo valor…  Y que las ejecuciones hipotecarias han aumentado en un 100% en el último trimestre con respecto a 2006… Ante esta realidad debemos inevitablemente preguntarnos: ¿Estados Unidos frenará su crecimiento de acá en más? ¿Y arrastrarán con ellos al crecimiento mundial? Hasta hace unos años, una desaceleración por parte de Estados Unidos implicaba una baja en el crecimiento mundial y/o recesión. El escenario está poco a poco cambiando, gracias a la creciente demanda china y boom en commodities. China viene creciendo a un promedio del 10% anual desde hace 4 años. Creció un 10.7% en 2006, el mayor aumento en 11 años. Es la cuarta economía mundial. Es el segundo consumidor mundial de petróleo luego de los Estados Unidos. Pero cuidado… los problemas de contaminación del agua, aire, suelo están creciendo rápidamente allí. China pelea el lamentable primer puesto con Estados Unidos de mayor contaminación mundial.

“El río Yangtze, tercero más largo del mundo, está seriamente contaminado y el daño es casi irreversible”, según el Instituto de Geografía de Nanjing. China necesita de acá al futuro un fuerte back-up productivo que lo asista como creciente proveedor de productos al mundo. Para ello necesita hacerse de fuentes confiables de producción.

Y encontró un terreno fértil para explotación…  y no sólo desde el punto de vista productivo… también político.  Hace vista gorda cuando otros países condenan.  China no se plantea problemas de orden moral ni político previo a invertir. Su política es la inversión, no se detiene a condicionar políticas ni corrupción de estadistas.  Por eso Africa le abrió sus puertas….Un continente que en 2005-2006 ha crecido más del 5%. Con  un proyectado para 2007 de 7%, gracias al boom de commodities y a su nuevo socio comercial: el dragón chino. Esta sociedad comercial es ampliamente favorable a ambos: China posee una nueva plataforma de producción y abastecimiento (materias primas y energía), y Africa logra desarrollarse sin condicionamientos de bancos ni terceros países que le reclamen ajustes o intervencionismos en sus economías y políticas. El gobierno chino incentiva la inversión allí, otorgando créditos blandos a aquellas empresas chinas con sólidos planes de inversión en Africa. China provee lo que Africa carece: eficiencia tecnológica  para aumentar y diversificar su producción. El acceso a la electricidad allí no supera el 40%, y a las telecomunicaciones raya el 10%, según el African Development Bank Group. Un continente con más de 800 millones de habitantes, con un comercio bilateral en 2006 que fue de USD $55.5 mil millones con China y que viene aumentando a un ritmo de 30% anual en los últimos 5 años.

Africa tiene superávit comercial con China: exportó por USD $28.8 mil millones y China a Africa USD $26.7 mil millones, ambos creciendo un 40% promedio en el último año. Sin embargo, los volúmenes de intercambio son chicos con respecto al comercio chino con el resto del mundo. Pero los volúmenes vienen creciendo rápidamente. China es el tercer socio comercial luego de Estados Unidos y Francia. Interesante escenario si el crecimiento en EEUU se resiente, sin duda.

¿En qué sectores invierte China allí? Comunicaciones, energía, agricultura, manufacturas, infraestructura. China importa el 30% de su petróleo del Africa Subsahariana. Pero no es sólo China que se beneficia con las materias primas que Africa puede proveer. El 11% del petróleo mundial es producido por  Africa, siendo el petróleo más buscado: el liviano. La demanda de commodities por parte de EEUU viene descendiendo desde mediados de 2006. Un freno a la economía de Estados Unidos no debería de ralentizar el crecimiento mundial. Y vemos en la demanda global de metales, por ejemplo, que Estados Unidos disminuyó su participación mundial un 10% en estos últimos 20 años, mientras que la participación china ha aumentado un 35% en igual período. ¿Cómo podemos participar de este favorable intercambio y protegernos de una eventual caída en el crecimiento de EEUU?

Podemos hacerlo a través de dos fondos que operan en EEUU: el South Africa iShares (NYSE:EZA) que ya creció un 300% desde su creación en 2003 y el SPDR S&P Emerging Middle East and Africa (AMEX:GAF) que comenzó a cotizar a comienzo de año y lleva ganado un 20%.

Y si la tragedia subprime no lograse afectar el crecimiento de la economía en EEUU, estos fondos tendrán aún más margen de crecimiento, claro está.

Hasta la próxima y buena inversión,

Paola Pecora

“¿Paola, qué es la tasa ‘surprise’?” Si no supiera que esta señora no tiene la más mínima idea de mercados, me hubiera realmente reído por la divertida asociación.

Le expliqué lo más difícil que pude, porque explicar determinadas cosas en términos sencillos es a veces muy difícil.

Un agente inmobiliario y ex presidente de National Association of Realtors (una asociación nacional inmobiliaria), de California explicaba el nudo del problema muy simplemente en el New York Times: “Esto se fue del financiamiento más libre que haya visto en años a la mayor cantidad de ejecuciones y fraudes que haya jamás visto. Y hay una conexión entre estas dos cosas, obviamente.” Es la definición perfecta del funcionamiento del mercado. Donde se ha mezclado el gen más distintivo que tiene la sociedad norteamericana: la exageración, los extremos en el consumo. El jugar sin plata se pena. Entre jugadores hay una máxima irrefutable: las deudas de juego se pagan, o no hay ganancia.

Esta parece ser otra pulseada Main Street-Wall Street. ¿Cómo arranca? Con un alza de tasas de la Reserva Federal en el período 2004-2006 llevándola y dejándola en 5.25% desde ese último año. ¿Adónde llegamos hoy? A una feroz contracción de liquidez que sacudió los mercados financieros mundiales haciéndolos bajar un 10% en una semana con una rapidez en la suba y un aumento de la volatilidad de las más altas en la historia.
Un operador de comodities en New York me comentaba: “uno de mis clientes me acaba de decir que quiere buscarse un trabajo en una farmacia y dejar de operar.”

“El total del mercado hipotecario en Estados Unidos es de unos $10.4 billones de dólares. Un 13% ($1.35 billones de dólares) es subprime. De ese porcentaje, alrededor de un 14% es de gran riesgo (ejecutable). De ese monto, un 5% está en ejecución ($67 mil millones). De ese monto, al menos la mitad serán recuperados llegando a pérdidas ahora entre 33 y 34 mil millones. La riqueza total de EEUU es de 70 billones de dólares.” Según el economista Ben Stein en el New York Times. La baja de 10% en los mercados, siendo que el valor accionario del NYSE es de $15- $20 billones significó una pérdida de unos 1.5 billones. Es decir, casi 45 veces las pérdidas hasta ahora en el mercado de hipotecas de riesgo.

Trichet, el presidente del Banco Central Europeo  lo explicó muy bien diciendo que la medida de incrementar liquidez era una medida de corto plazo y técnica, para fortalezar la confianza entre bancos que han aumentado la tasa interbancaria entre ellos.

Los problemas de liquidez se solucionan con liquidez. No es más que un descalce, desfasaje que se restituirá en el tiempo con confianza, siempre que esa confianza no termine distorsionando la realidad económica que no se ha visto aún mayormente sacudida.
Ha habido una sobrereacción psicológica traducida en caída de no solo acciones sino de commodities también. Refugios como el oro han caído ayer un 3%. El jueves era un sálvese quien pueda. Y el que no, que apague la luz y se quede adentro. El crudo vendedor en un 3%, mismo en vísperas de un huracán, hasta oro… el refugio en períodos negros bursátiles.

No quedaba cosa por vender… todos haciéndose de liquidez porque los bancos empezaron a ponerse más agresivos con el deleveraging (pedir más garantías para los préstamos, bajando riesgo y exposición con pánico a un mayor default financiero). Se acordaron tarde, ya prestaron a corporaciones para sus LBO(Leveraged buyouts: compras apalancadas de compañías) del mismo modo que los prestamistas inmobiliarios generaron esa fantasía de que los patrimonialmente fundidos en Estados Unidos podían acceder a propiedades sin revisar historiales de crédito y regalando casas sin poner un peso inicial. ¡Era muy fácil! Hollywoodense. Casi un vicio… y el vicio a la larga nos pasa facturas.

Bank of America y Countrywide Financial han negado prestar fondos a hedge funds cuando  éstos quieran dar como colateral de préstamos hipotecas, deuda y securitización de deuda subprime. Perfecta medida.

La Reserva Federal no tiene por qué salir a bajar su tasa de interés cuando Estados Unidos tiene una inflación con la que no se siente cómoda. Con una China cuya inflación está en 5.6%, con sus precios en aumento de alimentos y pronto de productos manufacturados por mayores controles de calidad si no quieren seguir matando a la humanidad con sus alimentos en mal estado, medicamentos fraguados y juguetes con los que los chicos mueran en vez de jugar.

Hoy Bernanke bajó la discount rate (la tasa a la que le presta a los bancos) al 5.75% de 6.25%. Una medida que el mercado estaba pidiendo a gritos para bajar la brecha con la fed funds rate (tasa de los fondos federales). El mercado estalló. Pero lo viene haciendo desde ayer a última hora. ¿Impulsado por quién? Por las acciones de instituciones financieras, prestamistas hipotecarios… ¿no eran estos los que iniciaron la debacle?

Es esta la antesala de 2000? Los permabulls están negativos esperando el fin del mundo. Sus contrarians bajistas esperando el infierno que quemará vivos a esos permabulls y sus errores que nos trajeron hasta acá. Y están los otros, los contrarios a los contrarians. 
El mercado nunca se equivoca. Tampoco quienes lo componen, es decir la suma de voluntades psicológicas. El mercado reacciona ante percepciones de eventos y luego cuando esos eventos toman su lugar o no. No es función suya el acertar o equivocarse sino el reaccionar. Quienes así no lo comprendan no son sólo fundidos mentales sino que lo serán patrimoniales. Hay que saber manejar la noción de riesgo. Y hoy el mercado demuestra que es más riesgoso estar invertido en el mercado bursátil que en el inmobiliario.

Le respondía a esta señora: “La tasa subprime…”
“’Surprise’, lo escuché en la radio…”
“Bueno, la tasa ‘surprise es la tasa que…”

Paola Pecora

Venezuela es algo más que petróleo, siempre que el petróleo se lo permita. Bueno, su precio.El petróleo representa para Venezuela algo más del 80 por ciento de las exportaciones y el 50 por ciento del presupuesto del Estado. Los petrodólares inundan las arcas gubernamentales, son destinados a aumentos de sueldos y a incrementar aún más el gasto público, con lo cual se inyecta a la calle bolívares y ante estos excesos de dinero, los bancos se han furiosamente lanzado a captar clientes, obligándose a bajar las tasas de interés para créditos y a flexibilizar los requisitos. Tasas activas en 16 % promedio frente a una inflación del 19.5% (según estadísticas gubernamentales, estimamos algo más), tasas pasivas (las ofrecidas por depósitos al público) en 10%, un mercado de capitales que no es lo suficientemente atractivo para los venezolanos viendo el escaso volúmen que opera, entonces… ¿Qué hacer con el dinero? Consumir, por supuesto.Las ganancias de los bancos aumentaron un 33% el año pasado, con incrementos de 100% en financiamiento a través de tarjetas de crédito y 143% en créditos automotores, según Softline Consulting, firma que provee análisis financiero, y según indica el Wall Street Journal. Los sectores de la población beneficiados son tanto los sectores de menores como de mayores ingresos. O sea, el derrame es parejo.La fiebre por la plata fácil puede llegar a alterar la estética de cualquier simple peatón femenino venezolano. Según el New York Times, la tarjeta de crédito del Banco Banesco ofrece financiamiento en farmacias para la compra de siliconas para implantes de cirugía plástica. Se forman filas en estos comercios y los empleados farmaceúticos dicen que ‘a casi todo el mundo se le otorga la financiación’. Mi amigo consultor petrolero venezolano, ex PDVSA que nos contara en artículos anteriores la real situación de Venezuela, me comentaba días atrás que prácticamente no hay mujer que no se haya hecho esta cirugía o se haya informado por este famoso crédito.

En estos momentos en Caracas se está desarrollando la primera edición de “Expocrédito, Dinero para Todo”, una exposición para informar y favorecer la actividad crediticia. Según Lotitto uno de sus organizadores, “el mayor impulsor del crecimiento de una economía es el crédito. Y en la Venezuela de hoy, con más y mejores instrumentos y tasas muy competitivas, ha pasado a ser el verdadero motor del desarrollo, no sólo en los negocios, sino en la actividad privada de todo ciudadano”.

¿Los sectores que más crecieron en el primer trimestre de 2007 frente a igual trimestre del año anterior? Instituciones financieras y construcción. Cuidado con los bancos porque el soldado bolivariano amenaza de vuelta… “Si los bancos no quieren financiar a los productores venezolanos, los tomamos, los nacionalizamos”. La banca extranjera dice que eso sería imposible, ya que necesita financiamiento y no tiene cómo dotar de gente propia a las sucursales bancarias en pie, hoy. Pero para este hombre pareciera no haber imposibles.

Lo que sí es más que posible es: que con este nivel de préstamos, con el requerimiento que tiene la banca de destinar el 32% de sus préstamos a áreas determinadas de la economía siendo uno de ellos el sector de viviendas, con las bajas tasas de interés activas, el sector inmobiliario siga -y aún más- impulsando el crecimiento de la economía venezolana. Hay una creciente demanda de viviendas y obras de infraestructura en estos momentos. De acuerdo a Softline, “durante el 2006 la liquidez creció en 70% y alcanzó el nivel récord de 55.255 millones de dólares, lo que se convirtió en el principal combustible del <<boom>> consumista.

No estoy de acuerdo con aquellos analistas de mercado que dicen que Venezuela será considerada para invertir una vez esté fuera Chávez.

Siempre hay oportunidades de inversión en cualquier lugar del planeta, para todos los riesgos y carteras de inversión. Si estamos dispuestos a asumir el menor riesgo posible, destinaremos una mínima porción de la cartera destinada a inversiones de riesgo. Por ejemplo el Fondo de Valores Inmobiliarios cotiza en Nueva York como ADR (FVIMY) y en la Bolsa de caracas (FVI.B). Es una empresa financiera e inmobiliaria dedicada a invertir y gerenciar el alquiler de oficinas, centros comerciales y espacios para actividades de entretenimiento. Para quienes toleren y deseen un mayor riesgo, les diremos cómo, en próximas entregas.

“Ya lo he dicho. Estoy convencido que el camino para construir un mundo nuevo y mejor no está en el capitalismo. El capitalismo nos lleva directo al infierno.” Parece que las políticas económicas del marxista-populista-bolivariano Hugo Chávez Frías generan exactamente lo contrario: crecimiento en instituciones capitalistas por excelencia… sus bancos.

Hasta la próxima

Paola Pecora

Volvía a casa y justo me sonaba el teléfono… era mi amigo Roberto, el argentino, prestamista hipotecario que desde hace 15 años vive en el estado de California, Estados Unidos, a quien ya presentamos en “2035 Odisea del Dow”.

- Ando cansado

- ¿Mucho trabajo?

- Ojalá. Al contrario. Te agota más. Todo muerto.

- ¡Te vas a tener que volver a Buenos Aires!

- Paola, escucháme. En el 2004 hice taxes (pago de impuestos) por $680.000 dolares… en el 2005 por $320.000. En el 2006 por $172.000. Te-rri-ble. En el 2004 trabajaba dos horas por día, hoy me paso el dia en la oficina. Tengo una cartera de mas de 300 clientes. Ellos quieren hacer negocio -pero sus propiedades ya no tienen equity (capital de la propiedad). Y no sólo eso sino que ahora los intereses están más altos que cuando ellos consiguieron los préstamos que tienen. No les conviene.
– No creo que Bernanke baje la tasa por este año. A menos que algún escenario no previsto hoy, se presente. Está dejando al mercado hacer su labor. Presiones de recesión por un lado y de recalentamiento por otro.
- ¿Sabes una cosa? Tres años atrás una casa no duraba dos días en el mercado de California, ahora tengo más de 60 casas a la venta en 3 millas a la redonda. Por lo que veo, las casas deben tener un promedio de 8-12 meses en el mercado.

- Hasta hace 2 años, ponías una propiedad a la venta por la mañana y esa misma tarde ya estaba vendida.
– Paola, mi casa llegó a valer $975.000 en octubre de 2005, ahora vale $800.000.

- Casi un 20% de baja… El valor de las propiedades cayó y de golpe los ‘propietarios’ se encuentran con que deben más de lo que la propiedad vale. Te dejan la llave afuera y se van.

- Yo hacía entre 8 y 12 préstamos por mes dos años atrás y el mejor mes cerré casi 50 préstamos. Hoy estoy peleando para cerrar dos al mes, la gente huye despavorida del negocio inmobiliario en California. Mercado de tendencia exclusivamente comprador. Hoy no se vende nada, la gente pagó sobreprecio por las casas, ahora deben más de lo que valen y no pueden siquiera refinanciar porque no hay equity, o los intereses estan más altos que cuando la compraron. No más cien por ciento de financiamiento. Pasé de ganar $50.000 al mes a pelear por $10 a $15.000 al mes es desesperante! Y lo peor es que no se cuanto va a durar… Dios mio!

Una gran cantidad de préstamos hipotecarios de riesgo han sido hechos en el estado de California. Las propiedades bajaron de precio debido al freno en las ventas. Siendo que es bastante caro vivir allí y la mayoría de los deudores de riesgo no son ricos, es fácil darse cuenta por qué las compañías que repartían como caramelos los préstamos de riesgo están hoy en problemas. Algunas se fundieron, como corresponde, otras fueron adquiridas por instituciones financieras o fondos de inversión. Los defaults y las ejecuciones aumentan. Pero a río revuelto… ganancia de pescadores. Firmas de capital de riesgo como Cerberus Capital Management (compró a Chrysler, adquirió el 51% de la división financiera de General Motors y se está alzando con varias prestamistas hipotecarias) están comprando estas compañías endeudadas y a un paso de la quiebra.

Pero lo más interesante de todo esto es tratar de encontrar la forma de poder participar nosotros también de este negocio.

Los seguros de hipotecas (la protección con que cuentan los prestamistas contra los incumplimientos de pago) tuvieron en abril el mayor crecimiento de la década. El monto asegurado creció 11.7% a $696 mil millones con respecto al año anterior según Mortgage Insurance Companies of America (Las Compañías Aseguradoras de Hipotecas de EEUU).

Además, el Congreso de Estados Unidos logró hacer deductibles las primas de aseguradoras de hipotecas y para los nuevos préstamos de aquellos propietarios que ganen hasta $110.000 dólares, según Bloomberg. Y hay más: un 68% más de consumidores tomaron nuevos préstamos hipotecarios asegurados en abril con respecto al mismo mes del año pasado.

No se me ocurre mejor idea que empezar invirtiendo en una compañía como Triad Guaranty Inc, que provee cobertura aseguratoria hipotecaria a prestamistas residenciales y a inversores, además de securitización (venta de deuda en mercado de capitales) de hipotecas . Cuenta con cobertura en todo Estados Unidos y acaba de hacer su ingreso en el mercado canadiense. Cotiza en Nasdaq ¿Su símbolo? TGIC. ‘Thank God It’s Credit’.

Hasta la próxima

Paola Pecora

De compras sin billetera.

Se habla mucho de liquidez. Preferiría llamarlo “iliquidez” de las empresas compradoras. ¡Compras ‘de aire’! Son como rifles de aire comprimido, donde el arma pasa a ser las instituciones financieras: sean bancos, brokers, fondos de pensión, hedge funds, aseguradoras.

El crédito ‘exprés’ fácil, barato, inmediato, heroico casi (dar sin mirar a quién… hoy pagando las consecuencias en el sector de hipotecas de riesgo) obliga prácticamente a comprarse unos a otros corporativa y compulsivamente.

Cuando se logran juntar: valuaciones lo suficientemente baratas, atributos estratégicos como buena participación de mercado y marca, dominación regional, tenemos la torta armada. ¿No falta nada? No. Ah, sí, bueno, el banco de inversión que asesorará y dirigirá la operación. ¿Y los fondos para adquirir esas empresas? ¿Para qué? No hace falta, si nadie paga nada. Quienes compran… ¿Qué tienen para perder siendo que compran con aire –ehhh digo… plata ajena? Obtener hoy financiación es tan fácil que los mismos prestamistas dan a elegir los métodos de pago: si en efectivo, más deuda… bonos, bonos basura (junk bonds). Más de la mitad de los bonos basura vendidos este año fueron usados para pagar compras apalancadas de compañías públicas por compañías privadas y fusiones y adquisiciones, según Barclays Capital. Asesores financieros de primer nivel en Davos comentaban que el “riesgo está subvaluado”. Es lo que mantiene las tasas tan bajas. Alguien debe y esa deuda es transformada en activo que será comprado por una tercera persona, lo que se reduce a: fondos apalancados, activos apalancados, inversores apalancados. La deuda se multiplica al infinito, todo sube y Wall Street con ellos. La deuda es convertida en riqueza: es… la alquimia de la securitización.

Parece gracioso, hoy al menos. Mañana será un problema. Este festival apalancado (leverage) de compras cuasi diario al que estamos asistiendo, lo estaremos pronto padeciendo. ¿De dónde es que sale esta plata? Fondos privados de inversiones emiten deuda (bonos) y toman financiamiento como palanca por el cash que ponen sobre la mesa. Y gran parte de ese financiamiento corresponde a su vez a deuda del prestamista, originando un efecto dominó en caso que alguno no honre su deuda; algo catastrófico para el sistema. Deuda sobre deuda. Cuando el esquema Ponzi estalle y el riesgo sistémico que se temía ya no sea riesgo sino realidad, los 3600 millones que la Reserva Federal puso para salvar al sistema financiero estadounidense de una caída en dominó por las pérdidas del fondo Long Term Capital Management en 1998, no serán nada comparado con los 3.3 billones de dólares que se estima grandes compañías financieras de Wall Street financiaron en 2006. Pero esto no es lo grave: sino el capital real desembolsado: apenas $130 mil millones.Y que continúa intensivamente en 2007. Más de 81 mil millones en adquisiciones este mes.¿Las claves a las que hay que estar atentos? El plasma. El Ipod. ¡Sí! el consumidor… y… el derrame de los defaults de las hipotecas de riesgo en la economía. En cuanto el gasto del consumidor baje en Estados Unidos, la inversión extranjera comenzará a mermar…La responsabilidad de repago de esa deuda es ni más ni menos que del consumidor. Si el consumidor -que es el motor energético que impulsa la economía- decae… con él las ventas minoristas… seguidas por las mayoristas… la demanda agregada… aumentarán los inventarios… las empresas que compraron apalancadas seguirán pagando con deuda y así sucesivamente hasta llegar al fin de la cadena… las instituciones financieras donde se origina este esquema Ponzi: los bancos. ¿Quiénes caían si LTCM caía sin red? Los bancos…¿Quiénes cayeron en pérdida cuando la caída del hedge fund Amaranth en 2006?
Target, Wal-Mart, Macy’s, Sears, Costco reportando malos resultados para el mes de abril. Ok, confabularon algunas causas para que marzo fuera un buen mes para este sector como ventas de Pascua ingresando en este período, muy buenas ventas en general, que deprimieron la medición de abril, agregándole también el mal tiempo. Pero aún así… que las ventas de las cadenas minoristas caigan un 2.4% en abril siendo ésta la mayor caída desde la medición inicial en 1970 es como… para preocuparse, por más que Wall Street pretenda festejar todos los días con este boom de fusiones, adquisiciones, compras, recompras, securitización y apalancamiento.

Cuando el ciclo del crédito se vuelva negativo y la economía vaya hacia una recesión, una gran cantidad de créditos caerán en picada más rápido que en el pasado defaulteando en cadena con el riesgo sistémico implícito en la economía. Si a esto le sumamos la debacle de la tragedia subprime, si es que no logra ser contenida como hasta ahora, los ingredientes para una catástrofe -en estado larvático aún- están sobre la mesa. Sin embargo, las valuaciones permanecen bajas: el S&P500 está operándose alrededor de 17 veces las ganancias para 2008, hay muchas compañías aún que pueden ser compradas o fusionadas, no hay riesgos de suba de tasas al menos hasta la última parte del año, la Fed sigue inyectando liquidez en el sistema por temor al riesgo subprime.

Esta fiesta sigue… por más que Bernanke nos alerte, el pasado 17 de mayo: “Insto a los bancos a evaluar de cerca los riesgos que están tomando, no sólo en un contexto de alta liquidez y entorno financiero benigno, sino en uno que sería menos líquido y menos benigno. Creemos que es muy importante para los bancos estar muy alertas de los riesgos asociados de trabajar con firmas de capital privado.”Es lógico su temor: estas compañías suelen apalancarse fuertemente para comprar compañías que cotizan en bolsa y luego son retiradas de cotización, garantizando la deuda contra activos de la nueva compañía. Luego que reestructuran, revenden la compañía muchas veces cargada de deudas. El miedo del Presidente de la Reserva Federal es el hecho de que las compañías privadas son menos transparentes que las cotizantes… y por todo lo enumerado arriba… tiene mucha razón.

Hasta la Próxima.

Paola Pecora

2035 Odisea del DJIA¿Subimos? ¿Bajamos? ¡Qué dilema, Bernanke!

Niveles records históricos. Un Guinness de Dow Jones. DJIA 13089.89 +135.95 +1.05% Dow Jones Transportation Average 5243.60 +2.14% Dow Jones Utilities Average 531.08 +0.86% Russell 2000 832.07 +0.69% DJ Wilshire 5000 15110 +0.92%… Desde fines de abril, el DJIA alcista en 17 ruedas sobre 19. S&P500 y Nasdaq en máximos en 6 años. Las 30 del Dow en alza salvo una, 3M.

¿Cómo se puede coronar esto? Al mejor estilo Internuts 2000: <>. Nada de 14,000… nada de un 7% de suba… sino un 670% de suba en 28 años. ¿De dónde pudo haber salido? Exacto, de uno de los analistas de CNBC el canal permabull de noticias financieras en EEUU. No interesa lo aberrante de la cifra ni del año, sino… el sentimiento. Gustaba mucho el mercado ayer porque “la suba era generalizada”. Luego de tantas malas noticias que venían difundiendo relativas a la economía en medios visuales y escritos, ahora parecieran ser solo ‘buenas’. Innegable pico de corto plazo mercado. Amazon como en sus mejores épocas cerrando en 56.81 un 26% de suba, luego de anunciar el martes que sus ganancias aumentaron más del doble y las ventas un 32%. Vamos por la corrección ahora. Cuidado. No tomaría posiciones compradas ahora sino esperaría la corrección.

El Beige Book reportando sobre la salud de la economía de EEUU ayer señalaba que en la mayor parte del país el crecimiento es moderado y que la debilidad se nota en el sector automotor y de bienes raíces. Y los precios estables, sin estampidas inflacionarias. Mucha data económica la próxima semana… especialmente definitoria.

Como decíamos en artículos anteriores, la Fed está expectante a ver si la tragedia sub prime corrige los brotes inflacionarios en Estados Unidos. Como le comentaba a mi amigo argentino Roberto, prestamista hipotecario que desde 1992 está instalado en San Francisco, las claves para la resolución del posible contagio en la economía de la laxitud en la otorgación de créditos para vivienda allí son dos y no una: la inflación por un lado y la profundidad de la metástasis en la caída de bienes raíces por otro. La charla con Roberto la publicaremos en breve, es escalofriante evaluar los números de alguien que conoce muy bien el mercado inmobiliario en Estados Unidos, lo que hoy parece ser el ocaso de lo que fue la bonanza de la plata fácil en bienes raíces allí y particularmente en California.

Le explicaba en términos muy simples a Roberto: “Si la inflación se dispara, Bernanke te sube la tasa y la tragedia en bienes raíces se expande y por ende al resto de la economía. O sea… a la Fed le inquieta más la inflación que la recesión. La subida de tasa te seca la plaza de billetes y el crédito será más difícil, con lo cual habrá un período de enfriamiento en la economía. Si la inflación permanece baja, Bernanke te salva el mercado emitiendo más y creando una burbuja de liquidez -o sea plata para todos- como se viene haciendo desde los 90s. Si el contagio inmobiliario golpea a la economía, con riesgo de recesión, tenés baja inmediata de tasas por parte de la Fed. Lo que te levanta el mercado hipotecario de vuelta, y vos y tus préstamos, Roberto, van a poder estar mejor”.

Hasta la próxima

Paola Pecora

“I don’t want to be too sophisticated here, but 2007 is going to suck, all 12 months of the calendar year.’’ lanzaba Donald Tomnitz, CEO de D.R. Horton (la constructora más grande de EEUU) hace unas semanas en New York en una conferencia del Citigroup. ¿Hace falta que lo traduzca? En realidad no me atrevo. No por la vulgaridad del lenguaje, sino por la gravedad del mensaje. Pero, como mi misión es informar y lejos de ser descortés, y también para darle un poco mas de ritmo al asunto (como que no tiene ya poco) dijo algo así como que el 2007 iba a ser nefasto para el mercado inmobiliario en Estados Unidos. Y por extensión, agrego: un inversor correría mejor suerte de ser aspirado por un agujero negro que de poseer acciones de empresas inmobiliarias. Los agujeros negros en el espacio son invisibles y existen a través de la influencia ejercida sobre otros objetos. Una gran estrella pierde combustible nuclear y explota colapsando y reduciéndose a un punto invisible con gran atracción gravitatoria. El tema a desarrollar es si esta ‘estrella’ explotará, colapsará y terminará ejerciendo una fuerza gravitatoria lo suficientemente potente como para arrastrar consigo al resto del mercado bursátil y la economía.

Entre 2002 y 2006 en Estados Unidos los precios de las propiedades se dispararon gracias a determinados factores. Se otorgaron hipotecas a gente que nunca debiera haber obtenido una. Las propiedades eran construidas para gente que no podía comprarlas. Se rebajaron impuestos. Entre 2002 y 2004 la Fed se encargó de generar un exceso de liquidez. Estados Unidos emitía deuda que China compraba. Se reforzaba el círculo expansivo de la oferta monetaria logrando que los norteamericanos no fueran siquiera dueños de la cama donde soñaban cada noche con lo que ‘comprarían’ al día siguiente (endeudándose nuevamente, por supuesto) con lo que sacaban del crédito con garantía hipotecaria siendo éste responsable de nada menos el 75% del crecimiento del Producto Bruto Interno.

Esto catapultó al mercado inmobiliario y éste a su vez a la economía. El sector inmobiliario ha sido la pieza fundamental en el crecimiento desproporcionado del consumo, lo que favoreció la creación de empleos a gran escala. Estos dos factores fueron los pilares fundamentales sobre los cuales se estimuló la economía. Todos mirábamos para arriba, todo crecía, la gravedad parecía sólo estar destinada al Espacio. ¿Y luego? Como sucede luego de todo exceso y sobreexposición, el sector inmobiliario comenzó a replegarse, las ventas y construcciones a retraerse. Hasta que llegamos a este default en el sector sub prime www.lenderimplode.com

El subprime mortgage (mercado de riesgo hipotecario, destinado a aquellos que no califican para un crédito superior y cuyas líneas de crédito son más altas que las prime) es donde se genera la crisis. Este sector representa el 12.75% del total del mercado de hipotecas (10.2% de trillón de dólares) en Estados Unidos en 2006.

Las ejecuciones hipotecarias están en un máximo histórico y en aumento.
 
Algo curioso y que explica en parte el fenómeno que ha creado esta burbuja: flanqueando un artículo de una página financiera en internet que alertaba sobre la debacle del mercado inmobiliario y sus funestas consecuencias de potencial derrame en los mercados accionarios y la economía, una publicidad de una importantísima institución financiera norteamericana publicitaba “Vea usted mismo, la línea de crédito de (la institución) es de tan solo 7.5% APR, libere el poder de su propiedad!” Y una casita hecha con 3 billetes de un dólar. No sabía si llorar o reírme. Es como vender fósforos en medio de un incendio.
La gran cuestión para la economía en general es si la tragedia sub prime puede presionar al mercado inmobiliario y al consumidor. Por ahora parece estar limitado a un sector (el hipotecario de riesgo) y no reflejar un evento macroeconómico relevante.

La medicina para evitar un mayor derrame en la economía será regresar a la misma política monetaria que la generó. Crear mayor liquidez para lograr que la maquinaria del mercado inmobiliario siga funcionando y no se genere un riesgo sistémico en la economía. Pero, dados los riesgos de presiones inflacionarias en determinados sectores, es que la Fed está monitoreando de muy cerca el impacto del subprime. Es posible que de generarse un contagio hacia el resto del mercado inmobiliario el ‘credit crunch’ sea cada vez mayor y esto actúe contrayendo los consumos y las expectativas inflacionarias. Bernanke, en su testimonio al Congreso ayer, marcaba que no parecía evidente un contagio al resto de la economía pero que hay que estar atentos. Y que las perspectivas del sector inmobiliario aún no se vislumbran claras.

Si miramos los gráficos de precios, veremos que la gran mayoría de las acciones inmobiliarias han tocado sus máximos en 2005. El ’smart money’ empezaba a huir ‘en masse’ del sector. Las hordas entusiasmadas y relamidas como siempre en picos de mercado acudían histéricas y endemoniadas a comprar acciones inmobiliarias, constructoras, contratistas, lo que la imaginación cediera. Todas las noticias allí eran buenas, y Greenspan nos contaba en el 2005 sobre los eficientes modelos y técnicas de credito utilizados en el mercado inmobiliario…

Es interesante, todos sabían hace rato que esto acontecería, pero ‘hoy es hoy, y mañana es mañana’. Y ahora ‘mañana’… digamos que ya es hoy.

Y bueno. Ya sabemos. Nada cambia en Wall Street. Tan sólo los nombres.

Hasta la próxima.

Paola Pecora