Volvía a casa y justo me sonaba el teléfono… era mi amigo Roberto, el argentino, prestamista hipotecario que desde hace 15 años vive en el estado de California, Estados Unidos, a quien ya presentamos en “2035 Odisea del Dow”.

- Ando cansado

- ¿Mucho trabajo?

- Ojalá. Al contrario. Te agota más. Todo muerto.

- ¡Te vas a tener que volver a Buenos Aires!

- Paola, escucháme. En el 2004 hice taxes (pago de impuestos) por $680.000 dolares… en el 2005 por $320.000. En el 2006 por $172.000. Te-rri-ble. En el 2004 trabajaba dos horas por día, hoy me paso el dia en la oficina. Tengo una cartera de mas de 300 clientes. Ellos quieren hacer negocio -pero sus propiedades ya no tienen equity (capital de la propiedad). Y no sólo eso sino que ahora los intereses están más altos que cuando ellos consiguieron los préstamos que tienen. No les conviene.
– No creo que Bernanke baje la tasa por este año. A menos que algún escenario no previsto hoy, se presente. Está dejando al mercado hacer su labor. Presiones de recesión por un lado y de recalentamiento por otro.
- ¿Sabes una cosa? Tres años atrás una casa no duraba dos días en el mercado de California, ahora tengo más de 60 casas a la venta en 3 millas a la redonda. Por lo que veo, las casas deben tener un promedio de 8-12 meses en el mercado.

- Hasta hace 2 años, ponías una propiedad a la venta por la mañana y esa misma tarde ya estaba vendida.
– Paola, mi casa llegó a valer $975.000 en octubre de 2005, ahora vale $800.000.

- Casi un 20% de baja… El valor de las propiedades cayó y de golpe los ‘propietarios’ se encuentran con que deben más de lo que la propiedad vale. Te dejan la llave afuera y se van.

- Yo hacía entre 8 y 12 préstamos por mes dos años atrás y el mejor mes cerré casi 50 préstamos. Hoy estoy peleando para cerrar dos al mes, la gente huye despavorida del negocio inmobiliario en California. Mercado de tendencia exclusivamente comprador. Hoy no se vende nada, la gente pagó sobreprecio por las casas, ahora deben más de lo que valen y no pueden siquiera refinanciar porque no hay equity, o los intereses estan más altos que cuando la compraron. No más cien por ciento de financiamiento. Pasé de ganar $50.000 al mes a pelear por $10 a $15.000 al mes es desesperante! Y lo peor es que no se cuanto va a durar… Dios mio!

Una gran cantidad de préstamos hipotecarios de riesgo han sido hechos en el estado de California. Las propiedades bajaron de precio debido al freno en las ventas. Siendo que es bastante caro vivir allí y la mayoría de los deudores de riesgo no son ricos, es fácil darse cuenta por qué las compañías que repartían como caramelos los préstamos de riesgo están hoy en problemas. Algunas se fundieron, como corresponde, otras fueron adquiridas por instituciones financieras o fondos de inversión. Los defaults y las ejecuciones aumentan. Pero a río revuelto… ganancia de pescadores. Firmas de capital de riesgo como Cerberus Capital Management (compró a Chrysler, adquirió el 51% de la división financiera de General Motors y se está alzando con varias prestamistas hipotecarias) están comprando estas compañías endeudadas y a un paso de la quiebra.

Pero lo más interesante de todo esto es tratar de encontrar la forma de poder participar nosotros también de este negocio.

Los seguros de hipotecas (la protección con que cuentan los prestamistas contra los incumplimientos de pago) tuvieron en abril el mayor crecimiento de la década. El monto asegurado creció 11.7% a $696 mil millones con respecto al año anterior según Mortgage Insurance Companies of America (Las Compañías Aseguradoras de Hipotecas de EEUU).

Además, el Congreso de Estados Unidos logró hacer deductibles las primas de aseguradoras de hipotecas y para los nuevos préstamos de aquellos propietarios que ganen hasta $110.000 dólares, según Bloomberg. Y hay más: un 68% más de consumidores tomaron nuevos préstamos hipotecarios asegurados en abril con respecto al mismo mes del año pasado.

No se me ocurre mejor idea que empezar invirtiendo en una compañía como Triad Guaranty Inc, que provee cobertura aseguratoria hipotecaria a prestamistas residenciales y a inversores, además de securitización (venta de deuda en mercado de capitales) de hipotecas . Cuenta con cobertura en todo Estados Unidos y acaba de hacer su ingreso en el mercado canadiense. Cotiza en Nasdaq ¿Su símbolo? TGIC. ‘Thank God It’s Credit’.

Hasta la próxima

Paola Pecora